第二戶房貸放寬到7成,換屋真的變輕鬆了嗎?
「原本的房子住不下了,是不是該換一間大一點的?」對不少進入40歲左右的家庭來說,換屋往往不是因為想炒房,而是家庭進入了下一個階段。孩子出生、父母偶爾需要同住、工作地點改變,甚至只是原本買的兩房,已經逐漸不敷使用。而近期房貸政策出現調整,也讓不少原本正在觀望的換屋族重新開始計算。

通膨數據滿江紅,海峽封鎖、聖嬰年… 遞延影響還沒完

本週通膨數據滿江紅,在美伊戰爭僵持,海峽封鎖之下,持續遞延影響的原物料報價上升,連去除能源項目的核心通膨項目也超預期,從 CPI 報告之中,最讓人驚訝的就是佔比 CPI35% 的最大權重項目 - 住房類的大幅回升,前 2 個月保持 0.2~0.3% 的穩定月增 (隱含年增 3%),本月出現 0.6% 的單月月增數據服務類。
另外今年高機率是強力聖嬰年,肥料、尿素因美伊戰爭漲價,去年大多空頭弱勢的農產品期貨,也在 2 月後擺脫空頭,正在被重新定價,可能為下半年的通膨添柴火。
Polymarket 預期今年升息的機率攀升至 34%

30 年公債拍賣價格突破 5%,2007 年來首見

除了 Polymarket 以外,另一個真金白銀的數據是債市,如上圖,2 年期公債殖利率破 4%、30 年期公債殖利率破 5%,重返 5 月初高點外,更重要的是不只次級市場的交易價格,連初級市場的 30 年期美國公債「拍賣價格」,5 月分都出現 5.046%,為 19 年來首次達到 5% 水準。
而回顧到 19 年前的 2007 年,當時其實就是 08/09 年金融海嘯前的利率高點,如下圖所示。

不過目前的全球環境,與 19 年前相似的是經濟過熱與資金氾濫,可貸資金尤其集中特定領域 (當年是房地產、目前是 AI 基建),不過不一樣的是,當前連升息都還沒展開,並且 QE 這個潘朵拉的盒子,是 08/09 年金融海嘯發明的,因此如果真的遭遇 AI 基建萎縮放緩,並非沒有 FED PUT 的寬鬆手段可用。
SOFR 與 ERRF 比較,預期 FOMC 內部升息聲浪升溫
現階段觀察 FED 政策利率的動向,連續凍結在 3.5~3.75%,因此 Effected FED Fund rate(俗稱 EFFR) 所謂真實的逐日 FED 利率穩定在 3.64%;另一個重要數據是 3-Month SOFR,兩者基本上是極度相近的利率,差別主要是 SOFR 有擔保相對 FED 借貸利率無擔保,因此 SOFR 利率通常稍微偏低。
N 月份合約,表示 N 月開始連續借 3 個月的有擔保利率,隱含利率 i%,報價為 100-i,如下表:

→在 FED 利率持續僵持不下,可能出現轉折之際, SOFR 26/12 合約隱含報價顯示與 FED 利率 3.64%,美伊開戰後開始出現持平,市場資金正式對今年內結束「降息循環」以真金白銀投下同意票,而雖然美伊情勢沒有惡化,但這個數據在 PPI、零售銷售、失業金人數等數據全數有利於通膨後,再度惡化,也就是在 6 月 FOMC,很可能就會見到部分委員提出主動升息的意見,Q4 會議甚至可能有升息的舉措
「原本的房子住不下了,是不是該換一間大一點的?」對不少進入40歲左右的家庭來說,換屋往往不是因為想炒房,而是家庭進入了下一個階段。孩子出生、父母偶爾需要同住、工作地點改變,甚至只是原本買的兩房,已經逐漸不敷使用。而近期房貸政策出現調整,也讓不少原本正在觀望的換屋族重新開始計算。
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